È possibile evitare di pagare le quote condominiali, se l'amministratore non convoca l'assemblea di condominio sul rendiconto del bilancio? Ecco la risposta e la spiegazione di un noto avvocato.
L’amministratore di condominio è una figura centrale nella gestione degli edifici condominiali, incaricata di rappresentare legalmente il condominio e di curarne gli interessi. Questa figura è obbligatoria nei palazzi con più di otto condòmini ed è regolata dagli articoli del Codice Civile e dalle disposizioni della legge n. 220 del 2012, nota come Riforma del Condominio. L’amministratore si occupa di molteplici compiti, tra cui l'esecuzione delle delibere assembleari, la gestione delle spese comuni, la tenuta dei registri contabili e la cura delle manutenzioni ordinarie e straordinarie. Inoltre, ha l'obbligo di vigilare sull’osservanza del regolamento condominiale e di promuovere le azioni necessarie per il buon funzionamento delle parti comuni. Per assumere questo ruolo è necessario possedere requisiti di onorabilità e, dal 2012, una formazione specifica certificata.
Le assemblee condominiali rappresentano l'organo decisionale del condominio e sono il momento in cui i condòmini possono discutere e deliberare sulle questioni comuni. Esistono due tipi principali di assemblee: ordinaria e straordinaria. L'assemblea ordinaria si tiene una volta l'anno ed è principalmente dedicata all'approvazione del bilancio e alla nomina dell’amministratore. Le assemblee straordinarie, invece, sono convocate per affrontare situazioni specifiche, come interventi urgenti o modifiche al regolamento. Ogni decisione deve essere adottata secondo le regole di maggioranza stabilite dal Codice Civile, che variano in base alla natura delle delibere. L'assemblea è anche il luogo dove emergono conflitti tra i condòmini, spesso risolti grazie alla mediazione dell’amministratore, che funge da garante del rispetto delle norme e dell’equilibrio tra le parti.
Condominio: è possibile non pagare le quote millesimali se gli amministratori non convocano l'assemblea ordinaria?
Come abbiamo detto, l'assemblea ordinaria deve essere tenuta almeno una volta all'anno, e prevede l'approvazione del bilancio condominiale. Ma cosa succede se tale assemblea non viene convocata? Un noto esperto di diritto civile, l'avvocato Angelo Greco, ha, in particolare, spiegato che può accadere che un amministratore, nonostante sia sollecitato, non convochi l'assemblea per la determinazione del bilancio. Questo rende difficile pagare le quote millesimali condominiali, dato che il loro valore non è ufficialmente determinato. E allora si possono non pagare, in questi casi?
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Ebbene, no: l'esperto ha spiegato, infatti, che nonostante l'amministratore abbia l'obbligo di convocare l'assemblea, almeno una volta all'anno, ed entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, per l'approvazione del rendiconto della gestione, ma anche il pagamento della quota condominiale è un obbligo, in questo caso del condomino, e non vi si può derogare. Anche in assenza di una delibera che approva il bilancio consuntivo, infatti, bisognerà comunque pagare le spese condominiali, perché tali spese non dipendono dalla determinazione dell'assemblea, ma dalla proprietà dell'appartamento. Se, però, manca una delibera che approva il bilancio, l'eventuale decreto ingiuntivo che l'amministratore potrebbe richiedere al Tribunale nei riguardi del proprietario non pagante, non sarà provvisoriamente esecutivo: il condomino, infatti, avrà 40 giorni di tempo per poter pagare o, eventualmente, per fare opposizione.
